复杂的法律，法规和规章制度适用于菲律宾的房地产和房地产交易。在组织法（即1987年菲律宾宪法）中发现了对土地所有权和处置的主要禁令，而针对各种类型房地产的买卖，激励和其他监管机制则分散在各种法规中。规定。地方政府通过特定于地方的条例来规范房地产的所有权和处置。

法律上的复杂性，再加上缺乏统一的法律法规体系来管理菲律宾的房地产交易，使得在菲律宾房地产领域的航行变得困难而艰巨。在涉及外国国民和/或外国公司的交易中，困难和挑战变得更加明显。

所属土地

菲律宾的私有土地所有权保留给菲律宾公民和被视为菲律宾国民的公司。1987年《菲律宾宪法》规定了对菲律宾公民和菲律宾国民保留私有土地权的保留。禁止必然结果，外国国民和外国公司拥有私有土地，在某些情况下，故意违反这些禁令被视为刑事犯罪，可处以罚款和监禁。

但是，外国国民和外国公司可以通过在被视为菲律宾国民的公司中占有少数股权（最多不超过40％）来间接拥有菲律宾的私有土地。《外国投资法》（经修订）和现行判例规定，只要菲律宾在公司股本中所占的比例至少为有权选举该公司董事的股本总数的60％，公司，根据菲律宾法律，该公司被视为菲律宾国民，因此可以在该国拥有私有土地。

除了拥有私有土地外，外国国民和外国公司还可以在菲律宾公寓法规定的前提下，在菲律宾住房和土地使用监管委员会注册的公寓项目中拥有公寓单位。《公寓法》中的“公寓”一词得到了广泛定义，并适用于商业建筑。

外国国民和外国公司也可以租赁土地。但是，租赁条款受法律约束。菲律宾法院将把期限过长的术语视为类似于租赁土地的虚拟所有权，因此被禁止。

一般而言，外国国民或外国实体的租约期限为25年，可以续期25年。《投资者租赁法》允许外国投资者在遵守某些条款和条件的情况下长期租赁私人土地，目的是建立工业区，工厂，组装或加工厂，农业工业企业和其他类似的事业。该法律规定最长的租赁期限为50年，可再续25年。根据《投资者租赁法》进行的租赁必须在贸易和工业部注册。

位于政府指定的经济和工业区的外国公司也可以签订租赁协议，最长租赁期限为50年，可续期25年。

土地以外的拥有房地产

由于1987年《菲律宾宪法》中的禁止仅适用于私有土地，因此外国公民和外国公司有权在建筑物，机械和除土地以外的其他形式的不动产中拥有100％的权益。

虽然菲律宾法律的一般规则是，依附于土地的不动产的所有权追随土地的所有权，但可以完善与依附于该土地的其他形式的不动产的单独法律所有权，并将其与此类财产分开的土地分开位于。

典型交易结构

鉴于上述限制，涉及外国投资者进入的普通香草房地产交易结构通常将涉及外国国民或外国公司对一块土地的租赁权（法律允许的最大期限），并且该土地上的建筑物和其他房地产的全称。

在某些情况下，如果土地由菲律宾国民公司所有，则外国国民公司或外国公司也将拥有该土地的公司拥有40％的所有权。

寻求在菲律宾投资房地产的外国人和其他外国公司还有许多其他结构性投资选择。例如，根据《公寓法》可以建造办公楼，以允许外国人和外国实体拥有建筑物中的特定区域，同时最多拥有该土地的40％所有权。

外国投资者打算在菲律宾购买或租赁财产以在菲律宾开展业务或商业活动，还必须从证券交易委员会获得“营业执照”。

外国投资者可以使用各种投资工具，适当的投资工具通常取决于投资者的特定需求，计划和商业模式。

初步步骤–尽职调查

建议外国国民和外国公司在菲律宾从事房地产交易之前寻求法律代表并聘请财产顾问。可以聘请法律顾问来帮助确定法律风险和问题，这些问题可能会帮助外国投资者决定是否进行特定的房地产交易。

房地产顾问可以帮助指导外国投资者解决商业问题，例如一块土地的购买价格或租赁率。

以下是外国投资者在处理房地产时面临的一些关键法律问题，法律顾问可以在尽职调查中识别出这些问题。

与注册业主打交道

外国投资者应确保与物业的注册所有人打交道。声称拥有土地或其他形式的不动产所有权的人应能够出示证明其所有权的文件。

理想情况下，私有土地的所有权应通过以注册所有者名义的所有权转让证书来证明。注册所有者保留所有权转让证书的“所有者副本”，而该州通过菲律宾土地注册局保留所有权的原始副本。国家保留的副本是所有权的控制副本，建议在进行任何房地产交易之前，先检查土地注册局保留的所有权的经认证的真实副本。

根据《公寓法》构成公寓项目的房地产公寓单元，由土地注册局颁发的公寓产权证书涵盖。

菲律宾的某些私人土地不包含所有权转让证书。这类土地的拥有者通常会获得一份纳税声明（由土地所在地区的地方政府签发），以证明其对土地的所有权。

除土地以外的建筑物和不动产的所有权可以通过纳税申报表证明，该税项应列出注册所有者拥有的建筑物和机械。通常，如果土地和建筑物由同一人或同一实体拥有，则对于土地和站立在该土地上的建筑物都只能获得一份纳税申报表。

财产附带的留置权和产权负担

购买房地产的外国投资者应享有其业权，但要受先前在涉及该土地的业权转让证书中已注册或注明的留置权和产权负担的限制。例如，即使在此期间土地所有权已转让给新所有者的情况下，也可以取消对先前所有者构成的土地的抵押。土地的承让人或买受人还必须遵守注册房地产租赁的期限。

除了作为最可靠的私有土地所有权证明外，土地注册局的土地所有权转移证书的副本还包括所有影响土地的注册产权负担。但是，未经土地所有者的同意，可能会记录某些留置权和产权负担。因此，所有者的副本不能包含影响土地的所有注册留置权和产权负担。

在某些情况下，留置权和产权负担会在涉及房地产的税务申报中另外注册和注释。

财产所有者可能已经同意以他们的名义注册的财产受到某些合同限制。所有权转让证书中注明的合同限制对随后的土地所有者具有约束力。通常，某些融资安排将要求财产所有人在转让或出售抵押或抵押财产之前获得银行的事先同意。建筑物的高度和使用限制也记录在土地所有权上。土地或公寓单位的技术说明分别出现在所有权转让证书或所有权公寓证书中。

土地出让的其他要求

其他法律要求可能会影响所有者出售或转让房地产的能力或买方获得土地的注册所有权的能力。通常，这取决于房地产的性质。

在某些情况下可能适用的法律要求如下：

菲律宾法律要求在夫妻被认为具有夫妻性质的财产受到侵害或转让之前，必须得到双方的同意。通常，未经配偶之一同意出售或占有财产是无效的；交易将导致菲律宾公司全部或基本全部财产的出售，必须征得股东同意；由菲律宾国家艺术家设计和/或建造的建筑物以及至少50年的建筑物被推定为菲律宾文化财产，根据《国家文化遗产法》，未经菲律宾文化当局事先许可，不得出售；出售公寓单位必须随附由拥有该土地所有权的公寓公司签发的公寓管理证书。该证明书证明，将单位出售给外国投资者不会导致违反在菲律宾拥有土地的公司的所有权限制；和以前由《综合农业改革法》（经修订）涵盖并授予农民受益人的土地，自颁发土地所有权证书之日起十年内不得出售。这些土地被归类为农业土地，除非经菲律宾农业改革部重新分类，否则不得用于其他目的。没有人可以拥有超过5公顷被归为农业用地的土地。土地出让方必须出示不动产税收证明，该证明已由土地所在地的地方政府在土地注册局颁发新所有权之前签发。除非已支付所有未付的不动产税，否则将不允许土地转让登记。

记录交易

房地产销售必须遵守某些手续。房地产的销售应通过公共手段进行。

此外，菲律宾法律还规定了一种特殊形式的公证确认书，其中出售的不动产标的包含两个或多个所有权转让证书。在菲律宾境外已签立并确认的销售单据应提交菲律宾大使馆进行认证。

在土地注册局可以以受让人的名义签发新的所有权转让证书之前，需要由菲律宾国税局颁发的授权注册证书。

税金及其他费用

被视为资本资产的房地产的销售将吸引相当于购买价的6％或该物业的区域价值的资本利得税，以较高者为准。如果房地产为普通资产，则卖方或财产所有者的收入被确认为普通收入科目。

出售被视为普通资产的房地产也要缴纳相当于购买价12％的增值税。证明房地产销售的文件的签立将产生相当于购买价格约1.5％的跟单印花税。

此外，地方政府还对物业的出售和转让征收相当于购买价0.5％的地方转让税。以房地产受让人的名义注册和发行新产权，需支付购买价的0.25％左右的注册费。