DMCI-Kai Garden凯园-菲律宾马尼拉期房项目

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菲律宾 马尼拉Dansalan St., Mandaluyong, Metro Manila
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基本信息
物业类型:公寓 物业状态:二手 房源面积:0㎡ 产权说明:永久 建成年份:不详 卧室数:1室
项目介绍

菲律宾马尼拉期房项目推荐分析:DMCI-Kai Garden(凯园)


(项目西侧单元能看到的马尼拉湾日落美景)




项目概述:


DMCI在距离MT3轻轨的BONI站700米处开发的凯园(Kai Garden)项目,占地17,082平米,日式设计建筑风格,规划建设三栋高层建筑,共2953户单元。一期项目命名为“SUGI”楼,已经于2017年8月15号开盘。开盘时,有600多个买家参与抽签购买,在菲律宾的房地产行业从没有这样的一种热闹景象,绝大部分的买家是菲律宾的中产阶级。开盘不到三个月,1018套房子已经卖到了尾盘。二期项目命名为“ICHO”楼,在2018年1月10号开盘的当天即卖到了尾盘。第三期项目命为“HINOKI”楼,于2018年5月22日第一组正式开盘,2019年02月07日最后一组售罄。即便如此,市场上对凯园项目的追捧依然非常火热!


与前两组相比,第三组项目的不同之处在于,户型做了改变。原来高楼层的四个角上的三室户全部调整为二户大平米的一室户。这样的一房备受初次置业者的喜爱,成为投资的首选,同时DMCI将于发售之日再次提高其售价。


三期项目自2018522日第一组开盘到20190207日最后一组售罄,价格上涨21%左右;另外从凯园一期“SUGI”楼项目开盘至凯园三期“HINOKI”第三组开盘短短的一年多时间,房屋总价格上涨了约50%左右,投资回报率非常客观!


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三期的Hinoki楼户型统计如下表所示:


凯园三期“HINOKI”楼,高四十一层,一楼有架空的公共活动区域,有十二部电梯之多(每层有23到30户),与凯园一期二期相比户型做了较大的改进,拥有从一室户、二室户到三室户不同的10种户型结构,结构设计更加合理实用。计划入住时间从2024年六月份到2025年的一月份。(详情见下面的各楼层交房时间表)



(凯园三期项目交房时间表)


项目距离Makati的ROCHWELL、BONI的核心商务区等很近,是在这里BPO业务写字楼里工作的白领阶层和菲律宾海外务工人员的理想居所。



(走路到轻轨MT3BONI700米,用时9分钟)


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项目投资价值分析:



(附近的ROCKWELL商业和BPO写字楼中心)


价值点一:地段!紧邻轻轨MT3BONI站,距离BPO写字楼近,有显著的区域优势



这是DMCI继Flair Tower小区后,再次开发的轨交物业。Flair小区是DMCI的杰作,上市后受到市场很高的赞誉,在开始入住两年的时间里就达到了90%的入住率,入住前所有房子销售一空。凯园项目,与Flair项目的地理位置相仿,距离BONI区域的BPO写字楼不到1000米,这里聚集了像埃森哲Accenture这样一些菲律宾最大的服务外包公司,近十万的菲律宾年轻人工作与此。


1.9公里处的ROCKWELL更是菲律宾最知名的商业中心之一,这里的房价已经是近30万披索一平米的,这里工作的数万年轻人一时还难以负担这么昂贵的房价,在周边找到类似凯园的物业自然是他们不得不考虑的事情了。


日益拥堵的马尼拉交通状况,使得临近轻轨车站的凯园项目成为打工一族的首选居所。



(从项目驱车到ROCKWELL CBD1.9公里,需要7分钟中国政府援建的两座桥梁之一就在这附近的巴赛PASIG河上)


价值点二:付款方式好,前期投资少,月供金额少,投资回报率高



零首付,30%的前期付款从现在起分摊在六年共72个月支付(房价X30%/入住前预留的月数)。月供压力小,是理想的投资品。


预定金:每套房子二万披索、每个车位一万披索,订房后用于抵扣房款。

长达72个月的前期付款,历时六年,由于菲律宾经济的发展和人口的持续增长,期间房价可能已经涨了远远不止48%。过去六年,马尼拉的房价年均涨幅8%左右,如DMCI公司这样知名品牌和初始订定价的房子,其上涨幅度通常会大于平均水平。


实际上,如果以2017年凯园一期项目开盘时投资情况来计算,至今一年投资者实际支付的资金不足总房价的5%,而涨幅已经是45%左右,粗略计算年化投资回报率=45/5%=900%!!! 这样的投资回报率即使除去各项费用,也是十分惊人的。并且这样的低月供的预付款方式,使得投资者的资金杠杆效应明显,在安全的前提下,以取得尽可能大的投资收益。


这就是DMCI项目的可以傲视菲律宾其它所有项目之处,也是投资菲律宾期房的精髓所在!


例如,凯园三期的3101(31楼的01号房屋)单元是36平米的一室户,总价498.60万披索,现在购买通常有6%的折扣(实际折扣按DMCI最新的政策执行)。折扣后的价格是468.684万披索,首付30%为140.60万(扣除已经支付的订金二万)披索,在未来72个月进行还款(从2018年的9月份开始2024年的8月份),月供1.925万披索,折合人民币月供为2468元左右。(汇率经常变动,暂以7.8:1计算)


价值点三:房子价格低(均价每平米不到1.5万人民币,而且不含公摊)



DCMI作为菲律宾最著名的建筑商(4A级,菲律宾排名第一),在项目管理和成本控制方面的确比其它房地产公司略胜一筹。菲律宾几乎所有的重点工程的建设都出自于DMCI。超大规模的建筑体量和能力,为DMCI在房地产开发上赢得了约30%的建筑成本优势。因此,DMCI的项目往往比其它公司的项目价格低,且品质高。

而其周边公寓项目的价格高的已经到了每平米2.5万人民币,因此DMCI项目增值潜力空间巨大!



DMCI-FLAIR小区实景)


价值点四:质量高,品牌公司DMCI建造



建筑风格与相邻不远的Flair小区非常类似,已经入住的Flair小区环境优雅,获得了居住业主和租客的一致好评,在马尼拉当属一流品质的高尚公寓。小区的公用面积非常多,DMCI牺牲了很多建筑面积提供给业主使用:一楼架空出公共休闲活动区域、每五层有空中花园,楼顶也设计成花园供业主休闲纳凉。楼道走廊有7米多宽,楼内设计了通风通道,空气流畅。篮球场,游泳池(三个),健身房,儿童游乐区应有尽有。除了洗手间,所有的房间均有窗户。居住舒适度非常好。



DMCI-FLAIR小区实景)


价值点五:交通便利


项目紧邻马尼拉主要的南北主干道EDSA和BONI大道,由这里到机场、码头、高速公路入口、大型商场、马尼拉的几个主要CBD(特别是MAKATI和ROCKWELL)都比较便利。




价值点六:物业费低,拥有成本低



DMCI开发的项目物业费一直比较低廉,与本项目相距1300米的DMCI FLAIR的物业费是每平米每月33披索。而在CBD区域的大部分公寓都在70披索之上的,有些更是高达120披索以上。


价值点七:户型设计更优化合理、实用



户型比之前推出的BRIXTON、PRISMA等项目丰富了很多,结构设计也更加实用合理。SUGI楼的电梯多达十二部、二期ICHO楼要小一些,但是电梯是八部,即将开盘的三期设计了十二部电梯,极大地方便了业主的快速进出。仅是电梯这一点,就可以看出DMCI公司在住宅开发上的用心程度。


(DMCI-FLAIR小区实景)


投资价值综述:



核心的价值是:紧邻轻轨站、地理位置好,产品好、付款方式好、价格低---------综合性价比高

DMCI公司信誉好,没有推迟交房的不良记录。




户型共计七种:一室户的两种(B,C)、二室户的五种(A、B、C、D、E)。



户型一:36平米的B型一房,31.5平米房间+4.5平米阳台




户型二:39.5平米的C型一房,32.5平米房间+7平米阳台



户型三:56平米的A型二房,48平米房间+8平米阳台




户型四:56平米的B型二房,48平米房间+8平米阳台





户型五:52.5平米的C型二房,44.5平米的房子+8平米的阳台




户型六:53.5平米的D户型二房,45.5平米的房子+8平米的阳台




户型七:53.5平米的E户型二房,45.5平米的房子+8平米的阳台




楼层图-------27层(花园楼层)




楼层图-------28层(花园楼层上一层)




楼层图-------29层(花园楼层上二层)




楼层图-------30层(花园楼层上三层)



楼层图-------31层(花园楼层上四层)




其他费用:


Closing Fee(税费及房产证办理等各项费用):房子合同(优惠后的价格)价格的10.5%



免责声明:以上信息,仅供参考,并不构成投资建议。投资者要仔细研究项目信息,做出最合适自己的投资决策。


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